[转载]开发商熬出头了？重拳出手救市之下，房地产还好得起来吗？

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云中雀

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转自铁锤微观

最近发生的很多事情，给我的感受是，世界是立体的，也是折叠的，人类的悲欢并不相通。

一边是北京、上海等地的豪宅又开始燥热了。5000万总价的房子，有钱人买起来连眼睛都不眨一下。且优中选优的房子，一房难求。

11月23日，中植集团也发布了致歉信，直接摊牌了，账面资产2000亿，剔除保证金后负债规模4200-4600亿。所谓致歉信其实就是确认暴雷，保全最后一丝体面。

从网上的信息看，中植投资者15万人，平均每个人的投资额在300万左右。后续投资者能拿回多少本金我们不得而知，但至少这2500亿的窟窿，足以让十万中产甚至是富人家庭的钱包惨遭洗劫。

有人感慨，中植真乃良心企业，不坑穷人。我想说的是，再怎么元气大伤，这些人还是有一定家底的，至少都是衣食无忧，有房有车一族，瘦死的骆驼比马大。

相反，“盛世之牛马，乱世之炮灰”的普通人，才更该担心是否还能守住自己的生存成本边界线。

另一边，在经历一番殊死抗争之后，亮亮丽君终于决定回老家了。他们走了，带着大可不必，但甩又甩不掉的房贷。我想这大概是有什么难言之隐，否则不会对一座选择安家的城市如此失望透顶。

正如我之前反复强调的，利他而不利我，这不是大局。牺牲广泛个体的利益，为某些集团牟取私利，会加剧国家公信力的透支，更会动摇国家根基。我们亟需改变的是从源头上完善机制、加强监管，废除不公平制度。

否则，不管公道多自在人心，抗争多么正义，都未必会有圆满的结果。这种类似案例发生得多了，将无法阻挡社会情绪陷入负反馈的螺旋。

我不会说大道理劝慰被现实伤害得遍体鳞伤且无奈的年轻人，但愿未来大家的世界能少一些鸡鸣狗盗的威胁，多一些人性温暖的境遇。

再说一句可能会被扣上“妥协主义”帽子的话：规则既然无法改变，那就只能调整自己了。

一则这个社会大的趋势永远不变，社会达尔文主义仍然是衡量主流价值观的标准，而且那些设置标准的人，从一开始上车后，就把车门彻底焊死了；二则，我们一生所求不过是健康稳定，保护好自己的软肋才是最重要的。

世界上与国之间的经济往来又何尝不是这样？到处体现着弱肉强食与赤裸裸的压榨剥削——发达经济体通过出口高价值的工业品和服务产品，来换取发展中国家的原材料和廉价工业品，从而自己可以工作更少的时间，获得更多的物资和资源。其本质也是在搞金融、科技、产业等领域的多重霸权。

所以，有时候空有一腔逆天改命的信仰固然重要，但认清现实显然更重要。

这几天，关于房地产又传来了更大的消息，国家重拳出手救市了，几乎是以一种力挽狂澜的方式对有实力的房企进行输血——既喊话金融机构要对民企国企一视同仁开放融资，又紧急拟定50家房企白名单，传闻旭辉、碧桂园等已暴雷房企也被纳入其中了，而且上了白名单的房企据说可以实现无抵押向银行贷款。

万亿刺激之后，又现无抵押融资输血，原来房地产才是真爱。

于是我们看到，这段时间舆论开始转向，“房企熬出头了”的声音络绎不绝。朋友圈里的中介朋友更是集体颅内高潮，“劝买房”的文案再次狂飙。

开发商真的熬出头了吗？重拳出手救市之下，中国房地产还好得起来吗？

这个问题上篇文章聊过，但没有细说，只是用保大放小、国进民退简单作了总结。今天我们来详细说说，这轮救市的基本逻辑和可能达到的结果。

首先，和以往一样，中央再次强托房地产，给优质房企输血，核心目的是改善地方财政状况。

以前我就说过，中国的房地产行业从启动至今，都是财政需求驱动的。整个交易机制、金融机制都是为了满足地方财政需求设计的，而这套机制的起点就是土地出让金。

地方财政反映出来的问题，根子在房地产市场上，简言之就是房子和土地卖不掉了，接盘游戏玩不转了。通俗点说就是不产生订单了。这种背景下，我们都觉得首当其冲受伤的是房企，其实被绑在这架战车上的地方政府的处境，也好不到哪去。

今年前10个月，卖地收入在去年的基础上再下跌20%，连累全国政府性基金预算收入下跌16%。实际是很多省份的财政收支，早就扛不住了。

于是我们便看到，旧戏重演，宏观层面开始强行喂饼输血，不惜代价救助，本质上都是为了共同的利益。当然了，从官方的措辞来看，这一次是有针对性的救助。

这就是我要说的第二点，这是房地产出清的最后一战，底层逻辑依然是大鱼吃小鱼的游戏。

房地产要回归民生属性，最终离不开国有发展的框架。而大刀阔斧的改革需要时间，我们又等不了，所以最好的方案就是国家亲自下场——接下来我们将看到两种景象，一是国企央企获得融资后，在土地市场大放异彩，完成托底地市的任务；二是民营房企以保交楼为核心，毕竟保交楼就是稳民生，这是当前急需要完成的工作。

重要会议强调一视同仁，其实就是在安抚民营房企的情绪，也等于肯定其价值。但有一点我想接下来的房企要搞清楚了，那就是找准自己的位置，不要不自量力，尤其是恒大的前车之鉴，其实已经给房企敲响了警钟——当前的第一要务是保交房保民生，不是你们转移资产的时候，是时候把力气花在保全后半生的地方了。

说到保交楼，我还是忍不住要吐槽几句。

都2023年了，不敢想象期房预售制度竟然还存在，买房人交了首付款，签了购房合同，却拿不到产权，这相当于开发商白得一笔钱，妥妥的空手套白狼。且房屋产权仍然可以用来抵押贷款。更细思极恐的是，这期间监管一直处于空白状态。

这一点我们真的该好好学习中国香港，制度的设置是为了把房企做强，而不是做大。香港土拍是拍开发权，开发商向政府支付地价20%的开发权费用。等项目交付变现后才缴纳地价的余额。即在香港做房地产开发，对自有资金比例要求极高。

有人私信说，企业上岸后，挥向业主的拳头更有底气了。是啊，拎不清形势的房企可能会继续滑向深渊，但聪明的房企应该会吸取教训，做好服务，把扫地的威严，再捡起来。毕竟这才是他们活下去的底气——还是那句话，时至今日，宏观层面的输血只能暂时保全房企苟活，购房者才是你们真正的衣食父母。

总而言之一句话，不管政策也好，还是房企承诺的保交楼也好，别看他说啥，要看他干啥。

再者，房地产还好得起来吗？其实在官方这里，这个问题是不存在的，因为房地产一直处在“高质量”发展阶段。

10月18日，国家统计局高层就发表过，“房地产持续高质量发展，还是有很强的支撑的”的观点。

有句话说得好，只要你不尴尬，尴尬的就是别人。

简单说说我的看法，房地产一定能好起来，这是相对今天而言，但想回到每年18万亿销售额的时代，绝对不可能。还是那句话，人口、经济、供给等基本面已经彻底变了。

前几天看到一个观点说，未来10年我国仍然有2亿大学生毕业，这将产生庞大的购房需求，将对房地产形成强劲的支撑。

单纯讨论2亿需求这个数字是没有意义的，我们更要考虑2亿人中有多少是真正有需求的，有多少是家里给备好房子的，以及有多少是靠个人能力能买得起房的。

更不能回避不谈的现实是，年轻人正面临十年寒窗苦读换来了大学梦圆，毕业却遭遇了全球经济增速放缓的艰难处境。

罗翔说，我不信天道酬勤。余华说，时代变了，努力工作不一定有回报，年轻人会越来越难。

身处这样的时代，未来2亿年轻人还会毅然决然选择“工资大半都用于供不断贬值的房子”的生活方式吗？这是一个值得深思的问题。

说回当下房地产的形势，救市的两条主线已经非常明晰了，一是融资输血，给开发商注入信心，上面已经说得很清楚了；二是要解决需求侧的问题，就是要让居民家庭手里有资金流动性。

直接发钱吗？当然不是。没有抵押物式的放水，只会被通胀吞噬，因为货币有乘数效应。

六年前支撑地产完成飞跃的载体是棚改，这一次接棒的则是城中村改造和保障房建设。

广州已经率先发力了，一是拟推出全国首个城中村改造条例：2/3以上村民同意即可；二是支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保障性租赁房。虽然形式不同，但内核其实都是有形之手在强行创造需求——拆除、新建都需要腾退之前的老房子，而且大大降低了新政推行的难度。

同样这样做的还有江苏太仓，国资出手收购老百姓手里的老破旧二手房，通过以旧换新的模式，既解决了保障房问题，又解决了改善群体的换房需求，同时还帮助开发商去库存盘活项目了。

当然了，目前这么做的只是极少数城市，还无法对市场构成全面影响。但必须承认的是，现在形势比人强，换句话说，一旦这个头开了，后面会有更多城市自成阵型。

即便到了这一步，我仍然坚持认为房地产是“托而不举”。宏观施策的本意并非是强拉房地产，而是避免硬着陆。说穿了是重新建立信心，让老百姓有消费和投资的意愿，因为这一切的源头，都是房地产。

历史规律表明，只要让百姓口袋里有钱，眼里有光，勤劳勇敢能吃苦的中国人，没有什么坎是过不去的。

但是历史也告诉我们另一个道理：知易行难。

当下我们能做什么呢？

人有悲欢离合，月有阴晴圆缺，天有四季变换，顺势而为就好。

全文完，既然看到这里了，如果觉得不错，随手点个赞和“在看”吧。

DMCA / ABUSE REPORT | TOP Posted: 11-27 20:33 發表評論

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